Casa dolce casa

La contingenza economica con il rincaro di quasi tutto, in special modo dei costi dell’energia, sta avendo effetti, in alcuni casi sono emotivi in altri del tutto effettivi, su molte persone in tutto il mondo. Stati Uniti e Regno Unito segnalano un ritorno al lavoro di un gran numero di pensionati che decidono di guadagnare ancora una retribuzione finché possibile per far quadrare i conti del ménage familiare. La pensione che prima sembrava sufficiente adesso stenta a coprire tutte le necessità perché tutto costa di più. Il piano d’investimento in essere con funzione di integrazione del reddito pensionistico e di garanzia del tenore di vita per gli anni futuri viene messo in questione dalla volatilità dei mercati.

Quindi qualcuno torna a lavorare, qualcun altro decide di ricavare la liquidità necessaria monetizzando la proprietà più diffusa tra i senior, la casa.

In Italia il 50% delle case degli over 65 conta oltre 4 locali (più servizi): uno spazio che non solo supera le necessità di una coppia di anziani, quando addirittura di un anziano solo (più del 30% degli over 65 vive da solo), ma richiede energie e tempo per la manutenzione che con l’andare del tempo costano sempre più fatica e denaro.

Quali sono le alternative possibili per ricavare liquidità dalla casa di proprietà?

Affittare una camera a uno studente

Nei Paesi del nord Europa e in quelli anglosassoni molte persone che vivono da sole decidono di affittare una camera della propria casa, magari con l’uso esclusivo di un secondo bagno di casa e comune della cucina, a studenti universitari. Sappiamo tutti quanto costa affittare un piccolo appartamento nelle città universitarie: proprio in questi giorni sui giornali veniva riportata un canone mensile medio per una camera a Milano – non un monolocale – di 600 euro. Perché non affittare quindi una camera con possibilità uso cucina.     

In molti casi, sempre in Paesi esteri dove evidentemente le persone sono meno gelose di noi della propria intimità domestica, si offrono camere in case private di persone senior a prezzi vantaggiosi in cambio di un po’ di aiuto nella manutenzione o del conforto di non essere da soli e poter contare su qualcuno in caso di necessità o anche solo per compagnia.

Naturalmente, dove questa pratica è diffusa, esistono piattaforme che selezionano sia locatori che locatari garantendo a entrambe le parti la massima serietà.

L’attività affittacamere gode di una serie di benefici fiscali in Italia: il reddito relativo all’affitto non viene tassato ma soggetto a imposta Irpef sul 59,5% anziché il 100% dell’importo. Inoltre viene scontata del 30%l’imposta di registro e alcuni Comuni ad alta densità abitativa, come molte grandi città, concedono ulteriori vantaggi fiscali. Potete trovare maggiori informazioni qui.

Downsizing                                                                                                                   

Negli USA è piuttosto diffuso il downsizing, ovvero la decisione di vendere la propria casa, decisamente superiore per dimensioni al necessario, e trasferirsi in una casa più piccola e più confortevole in prospettiva di longevità, e godere dell’eventuale differenza tra vendita e acquisto per sostenere il proprio tenore di vita o spese particolari. In questo caso si potrebbe avere il vantaggio economico di un risparmio sulle spese di gestione, manutenzione, energetiche e/o un sopravanzo finanziario.

La soluzione è particolarmente indicata, infatti, quando la casa, oltre che troppo grande, prevede scale interne che con l’aumentare dell’età diventano un disagio, se non un pericolo, oppure ha un giardino che non si ha più voglia di manutenere personalmente e se lo si affida a un professionista finisce per costare troppo. Anche case poco efficienti energeticamente o che prevedono spese condominiali troppo salate per il reddito di un pensionato.

Negli States esistono immobiliari specializzate che si incaricano di venderti la casa e di trovarti la soluzione alternativa per il tuo downsizing dove preferisci. Non tutti scelgono di andare in zone dove il clima è particolarmente mite. C’è anche chi decide di avvicinarsi ai figli o vuole tornare in città perché è tutto più comodo. Una ricerca sui senior lombardi promossa da Spi Cgil, Fnp Cisl e Uilp Uil del gennaio 2022 afferma che gli anziani che vivono a Milano stanno meglio fisicamente e si sentono meno soli di quelli che vivono in altre comuni anche grandi della provincia. L’assistenza, la socialità, la spinta a continuare una vita autonoma sembrano essere più favorevoli in una metropoli.

Il prestito vitalizio ipotecario

Una soluzione prettamente finanziaria per ricavare liquidità dalla casa è quella del prestito vitalizio ipotecario, soluzione che però, proprio in quanto strumento finanziario, va soppesato con cura. Consiste in un prestito concesso a proprietario di immobile civile ad uso abitativo che abbia compiuto 60 anni. Il prestito, normalmente tra il 15% e il 50% del valore dell’immobile, viene erogato da banca o intermediario finanziario attraverso garanzia di ipoteca di primo grado sull’immobile, insieme con il riconoscimento del diritto vitalizio di usufrutto della stessa casa al venditore (o dei venditori: nel caso di coppia over 60, infatti, entrambi risultano intestatari del mutuo anche se uno solo è proprietario dell’immobile).

Il vantaggio del prestito vitalizio ipotecario, molto diffuso nei Paesi anglosassoni con il nome di reverse mortgage, sta nel fatto che il debito viene ripagato, completo di interessi, dagli eredi alla morte dell’intestatario del mutuo (o del più longevo dei due intestatari), attraverso la vendita dell’immobile da parte della banca. Quindi, i proprietari di casa decidono di accedere a un prestito vitalizio ipotecario non devono restituirlo con rate periodiche. 

Altro vantaggio, la banca non può pretendere più del valore della casa, anche qualora questo alla fine risultasse inferiore al valore del capitale prestato più gli interessi. Quindi, qualora vivendo molto a lungo il soggetto intestatario, il capitale prestato sommato agli interessi superi il valore della casa, gli eredi non subiscono trasferimento del debito sulle loro spalle e perdono solo l’immobile.

Ma è anche possibile per l’intestatario del mutuo richiedere di pagare gli interessi periodicamente durante il tempo del prestito, in modo che al riscatto la banca debba solo rifarsi del capitale attraverso la vendita della casa.                       

Gli svantaggi sono legati al fatto che l’immobile non può essere venduto – salvo restituzione previa in un’unica volta dell’intero capitale e relativi interessi – e non può essere modificato o affittato. Inoltre, la compravendita della casa viene gestita interamente dalla banca che risulta l’unico organizzatore dell’intera filiera finanziaria.                              Se vi interessa un prestito vitalizio ipotecario, meglio sapere di più attraverso il sito del Notariato.

Vendita nuda proprietà                                                                                                             

Un’altra possibile strada per trarre liquidità dalla propria casa è la vendita della nuda proprietà, ovvero la vendita della casa riservandosi l’usufrutto vitalizio della stessa. Si vende, ma si continua ad abitarla per tutta la vita e si continua a godere dei sui frutti: quindi la casa può essere anche affittata e lo stesso usufrutto può essere ceduto ad altri, rimanendo validi i termini di durata, cioè la vita del venditore.                                                

E’ chiaro che per avere un senso questo istituto giuridico deve prevedere che l’acquirente compri il bene a un prezzo pari al suo valore decurtato del diritto di usufrutto vitalizio riconosciuto al venditore. Inoltre quest’ultimo ha l’obbligo di mantenere l’immobile nel medesimo stato (continuando a sostenerne le spese di manutenzione, oltre naturalmente le tasse correlate all’immobile) e di non cambiarne il carattere e la natura economica.

Appare quindi subito chiaro che il vantaggio per chi vende è tanto più reale quanto meno debba preoccuparsi di trasferire un’eredità ai discendenti o ad altri eredi. Per esempio, una coppia anziana senza figli o altri eredi, può così garantirsi di continuare a vivere nella propria casa e nel contempo ottenere liquidità utile per integrare il proprio tenore di vita.                         

Il vantaggio per il compratore sta nel prezzo ed è tanto più cospicuo quanto meno egli necessita di utilizzare l’immobile comprato (per esempio, quando una persona compra un immobile perché in futuro lo abiti il figlio ora adolescente) e, ovviamente, quanto più anziano è il venditore.                  Tutte le informazioni utili al seguente link.

State decidendo che anche casa vostra potrebbe fare la sua parte per il vostro tenore di vita? Documentatevi ai link che vi abbiamo dato e affidatevi a un esperto (notaio, avvocato o consulente finanziario) per capire cosa fa per voi.