Tassa di successione sugli immobili lasciati ai figli

Come funziona e quanto costa (ai figli) una casa in eredità

Tra chi ha grandi capitali e in particolare immobili importanti da trasferire in successione ai propri eredi diretti, si dice spesso che il peso delle tasse di successione rischia di mettere in difficoltà gli stessi eredi. Perché, visto che il nostro ordinamento successorio tra i più vantaggiosi al mondo?

Perché a tutto c’è un limite. Andiamo con ordine.

Imposte e franchigie di successione

Il nostro sistema prevede che la successione verso i parenti più stretti sia particolarmente conveniente, sia per aliquote più basse, sia per le franchigie che esonerano gli imponibili sotto una certa cifra, in alcuni casi molto importante:

• Successione a figli/nipoti e coniuge: aliquota al 4% sull’imponibile oltre il primo milione di euro (valore 990 mila euro, nessuna aliquota; valore 1,150 milione aliquota al 4% su 150 mila euro, ovvero l’eccedenza rispetto alla franchigia di 1 milione di euro).
• Successione tra fratelli e sorelle: aliquota al 6% sull’imponibile oltre i 100.000 euro (valore 99 mila euro, nessuna aliquota; valore 130.000 euro, aliquota del 6% su 30.000 euro, ovvero l’eccedenza rispetto alla franchigia di 100 mila euro);
• Successione verso altri parenti fino al 4°, affini (parenti acquisiti per coniugio) in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3°: aliquota al 6% su tutto l’imponibile per assenza di franchigia;
• Successione verso tutti gli altri soggetti (ivi compresi i partner conviventi): aliquota all’8% su tutto l’imponibile per assenza di franchigia;
• Per gli eredi portatori di handicap, ferme restando le aliquote in base al grado di parentela, la franchigia sale a 1,5 milioni di euro, anche nel caso non vi sia alcun grado di parentela o affinità, ma sia l’erede, per esempio, destinatario della quota disponibile prevista dalla successione testamentaria.

Novità recenti

In precedenza era previsto che per definire la franchigia, al momento della successione si dovesse calcolare il coacervo ereditario, ovvero la massa di attivi che passa in eredità a un erede più il totale delle donazioni che la persona deceduta aveva fatto in vita a quello stesso erede.

Con una decisione della Cassazione dell’ottobre 2023 il concetto di coacervo ereditario ai fini del calcolo della franchigia è abrogato perché non più in linea con l’attuale sistema di imposizione fiscale successoria.

Tuttavia, esiste ancora il coacervo donativo, ovvero al momento di una donazione, si adotta un meccanismo di computo di tutte le donazioni fatte dallo stesso soggetto allo stesso erede per il calcolo della franchigia donativa, ovvero per tassare la nuova donazione considerando la franchigia in tutto o in parte già “consumata” dalle precedenti donazioni. Per fare un esempio, se un padre cede in dono a un figlio un appartamento del valore di 600 mila euro ma gli aveva già donato beni per 500 mila euro, il figlio pagherà l’imposta di donazione (pari a quella di successione) sui 100 mila euro eccedenti il milione previsto dalla legge.

Di fatto quindi, donazioni e successione sono equiparati in termini di franchigia e anche di aliquote, semplicemente attraverso calcoli separati. Questa novità riguarda più che altro la formalizzazione della dichiarazione di successione.

Fanno eccezione le donazioni effettuate tra il 25/10/2001 e il 28/11/2006 quando era soppressa l’attuale tassazione sulle donazioni. Quindi, nel caso di donazioni fatte in questo periodo, non si devono considerare per il computo della franchigia al momento della successione.

Altri oneri in caso di beni immobili

Prima di accettare un’eredità da qualcuno è consigliabile far verificare dal proprio legale i debiti di quella persona, perché accettandola si accettano anche quelli. Infatti, prima di qualsiasi altra considerazione, la base imponibile della successione è costituita dalla differenza tra il valore totale dell’attivo ereditario e le passività del defunto. Ciò significa che si paga l’imposta di successione sugli attivi depurati delle passività, che sono costituite da:

• debiti del defunto
• eventuali spese mediche sostenute dagli eredi durante gli ultimi 6 mesi della sua vita e spese funerarie.

Il valore netto verrà poi suddiviso in quote da attribuire a ciascun erede, come da legge e da eventuale testamento (vedi il caso della quota disponibile, prevista solo in caso di testamento, per eredi anche non parenti).

In caso si successione di immobile, oltre alle aliquote sull’imponibile eccedente la franchigia, occorre anche pagare:

• imposta ipotecarie del 2%
• imposta catastale dell’1%%
• imposta di bollo
• tassa ipotecaria.

Se il beneficiario ha i requisiti per l’agevolazione prima casa, dovrà pagare la cifra fissa di 200 euro per ciascuna delle prime due imposte, invece delle aliquote previste.

Dichiarazione di successione

Chi eredita beni deve presentare all’Agenzia delle Entrate la dichiarazione di successione entro 12 mesi dalla data di morte del de cuius, ovvero la persona da cui si eredita. Sebbene la legge preveda che gli eredi diretti (figli e nipoti) e il coniuge erede non debbano presentare la dichiarazione di successione se il valore dell’eredità non supera i 100 mila euro, questa è sempre obbligatoria nel caso di successione di beni immobili.

Perché si dice che in caso di eredità importanti che comprendano immobili di lusso l’erede deve poter contare su un proprio patrimonio (o su un patrimonio a parte previsto all’uopo dal de cuius) per pagare le imposte? Perché si può sforare la franchigia e perché il caso di bene di lusso esenta dai requisiti per la prima casa. Ma in questi casi ci sono soluzioni intelligenti, come per esempio un trust, per l’ottimizzazione fiscale.

In sintesi

La successione immobiliare verso i figli (nipoti e coniuge) è oggi ancora particolarmente vantaggiosa dal punto di vista fiscale per:

• imposta di successione al 4% per il valore eccedente 1 milione per ogni figlio (nipote e coniuge);
• se si hanno i requisiti prima casa, imposta catastale e ipotecaria pari a 200 euro cadauna.

Importante

Prima di accettare la successione occorre:

• sapere se i debiti del defunto sono superiori o inferiori agli attivi e quindi se conviene accettarla;
• verificare che le eventuali precedenti donazioni del defunto a proprio nome non abbiano ecceduto la quota prevista per il proprio grado di parentela, nel qual caso si potrebbe dover compensare gli altri eredi aventi diritto per la parte di quota successoria lesa.